Qu’est-ce que le rendement composé?
Si pour toi la réponse à cette question semble être une évidence, je te suggère de sauter ce paragraphe, sinon, voici ce qu’il en est. Il n’y a rien de mieux pour comprendre un concept que par l’entremise d’un exemple concret. Examinons la situation de Félix qui a 100 000$ à investir et qui décide de le placer dans un REER. La première année, Félix récolte un rendement de 10%, ce qui équivaut à 10 000$. Si Félix laisse ce 10 000$ dans son REER, il aura donc 110 000$ à investir lors de la deuxième année. Considérons qu’il maintienne un taux de rendement de 10% au cours de la deuxième année, il récoltera 11 000$ en intérêts. Bien que la différence puisse sembler minime à court terme, au bout de quelques années, elle fera toute la différence.
À titre d’exemple, après 10 ans, Félix obtiendrait 23 600$ d’intérêt et un placement total de 260 000$.
Pourquoi est-ce que je prétends qu’un multiplex ne donne pas de rendements composés?
Pour répondre à cette question, il convient d’expliquer comment obtenir du rendement avec un immeuble locatif. Il existe trois manières de générer du rendement avec un Multiplex: le flux de trésorerie (argent restant aux comptes à la fin de l’exercice), la capitalisation (la diminution de la dette hypothécaire) et la prise de valeur.
Prenons un 6 logements fictif:
Valeur: 800 000$
Revenus: 70 000$
Dépenses: 30 000$
Revenus nets: 40 000$
Hypothèque: 700 000$
Valeur nette jour 1: 100 000$
Paiements hypothécaires:
700 000$ @ 4% sur 45 ans
Paiement mensuel: 2 782$
Service de la dette: 33 387$
Avec ces chiffres, nous avons tout ce qui est nécessaire au calcul du rendement de l’immeuble
Le flux de trésorerie
Revenus nets - Service de la dette
(40 000$ - 33 387$ = 6 613$)
6 613$ / 100 000$ = 7% (arrondi)
La capitalisation
Au cours des douze premiers mois, le prêt aura diminué de 5 721$
5 721$ / 100 000$ = 6% (arrondi)
La prise de valeur
Personnellement, j’aime utiliser l’inflation comme mesure de prise de valeur potentielle d’un immeuble, mais cela reste complètement spéculatif.
L’important ici est de comprendre le concept, et non pas de prédire l’avenir. Allons-y donc avec 2%.
Valeur de l’immeuble X l’inflation
(800 000$ X 2% = 16 000$)
16 000$ / 100 000$ = 16%
Rendement total
7% + 6% + 16% = 29%
Maintenant, faisons l'exercice pour l’année 2 en considérant que les loyers et les dépenses aient augmenté de 2%.
Valeur: 816 000$
Revenus: 71 400$
Dépenses: 30 600$
Revenus nets: 40 800$
Valeur nette au jour 366: 129 000$
Le flux de trésorerie (année 2)
Revenus nets - Service de la dette
(40 800$ - 33 387$ = 7 413$)
La capitalisation (année 2)
Sur les douze mois suivants, le prêt aura diminué de 5 952$
La prise de valeur (année 2)
Valeur de l’immeuble X l’inflation
(816 000$ X 2% = 16 320$)
Rendement total
Avant de le calculer, vous aurez sûrement remarqué que, comme dans l’exemple de Félix, chacun des rendements a vu son montant augmenter. On pourrait être tenté de croire que le rendement est donc composé. C’est en quelque sorte vrai pour la valeur de l’immeuble qui a augmenté de façon composée,mais pas pour le rendement, puisqu’il est calculé à partir du montant investi, et non du prix payé. C’est pour cette raison qu’on dit que ce qui rend l’investissement immobilier intéressant c’est l’effet de levier.
Il faut donc considérer que le montant qu’on a investi la 2e année est notre valeur nette (dans cet immeuble). C’est donc l’addition de notre mise de fonds, de la plus-value créée lors de la première année, de l’encaisse qu’on a ajoutée dans le compte en banque (flux de trésorerie) et de la dette hypothécaire qui a diminué.
100 000$ + 16 000$ + 6 613$ + 5 721$ = 129 000$ (arrondi)
Si on divise donc les rendements de l’année 2, voici ce qu’on obtient:
7 143$ + 5 952$ + 16 320$ = 29 415$ / 129 000$ = 23%
Notre rendement est donc passé de 29% à 23%. Si vous faites l’exercice pour les années suivantes, je vous garantis que ça continue de diminuer.
On entend parfois dire qu'un immeuble payé est un immeuble payant. Je comprends l’idée, il en reste plus à la fin du mois oui, mais l’argent dort dans l’immeuble.
Maintenant, comment fait-on pour contrer l’effet du temps sur le rendement?
Pour que le calcul donne une valeur plus élevée, il est possible de faire trois choses: augmenter les revenus, augmenter la capitalisation ou augmenter la plus value. Cela se fait, mais ce n’est pas toujours aussi facile. Les années suivantes, nous nous battrons contre un plus gros dénominateur. La façon la plus efficace pour y arriver est donc de diminuer la valeur du dénominateur? Cela implique donc de refinancer l’immeuble pour abaisser l’écart entre le montant de l’hypothèque et la valeur de l’immeuble. Il serait également possible de réinvestir les flux créés.
Le montant dégagé pourra donc servir à acheter un autre immeuble et produire un rendement sur ce dernier ou de l’investir ailleurs (bourse, entreprises, etc.).
Petit bémol, il faut rester prudent lorsque l’on tente de se créer du levier en finançant un immeuble, puisque cela comporte assurément des risques.
Je pourrais donc réécrire le titre pour y ajouter: c’est possible de faire du rendement composé en immobilier avec la bonne stratégie. Auriez vous cliqué sur l’article? ;-)
