L'immobilier commercial : Un marché dynamique et en pleine mutation
L’immobilier commercial est un secteur clé de l’économie, jouant un rôle central dans le développement urbain et la vitalité des affaires.
Que ce soit pour des entreprises en expansion, des commerces locaux ou des franchises, ce marché répond à des besoins variés en matière de locaux professionnels.
Comprendre les tendances, enjeux et opportunités du secteur est crucial pour nos clients investisseurs, développeurs, promoteurs, bailleurs et locataires.
Cet article explore les aspects clés de l’immobilier commercial au Québec et ailleurs, en mettant en lumière les facteurs à considérer pour maximiser la rentabilité et la pérennité des projets immobiliers.
Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?
L’immobilier commercial désigne les biens immobiliers utilisés à des fins commerciales : bureaux, centres commerciaux, entrepôts, usines, centres de distribution, espaces industriels, hôtels, etc.
Contrairement à l’immobilier résidentiel, ces propriétés sont conçues pour abriter des entreprises et contribuer à l’activité économique locale.
Les différents types de propriétés commerciales
Il est important de distinguer les types de propriétés dans l’immobilier commercial, car chacune présente des caractéristiques spécifiques :
Les bureaux : Situés dans des centres d’affaires ou pôles économiques, ils incluent gratte-ciel, immeubles à plusieurs étages et petits bâtiments commerciaux.
Par exemple : Place Ville Marie à Montréal, bâtiment "Phare" au centre-ville de Montréal, propriété d'IVANHOÉ CAMBRIDGE (division immobilière de la Caisse de Dépôt et de placements du Québec) et le Complexe Jules Dallaire à Québec, construit dans les années 2010 par GROUPE DALLAIRE, en partenariat avec FPI COMINAR, maintenant détenu (depuis mars 2022) par le GROUPE MACH, qui a joué un rôle clé dans la privatisation du FPI COMINAR en 2022 et marquant la plus grande transaction immobilière au Québec, d'une valeur estimée à 5 milliards de dollars. Cette transaction impliquait le morcellement du portefeuille de FPI COMINAR en 3 parties : BLACKSTONE pour la portion industrielle (PURE INDUSTRIAL), GROUPE MACH pour la portion bureaux (et commerciale régionale), CANDEREL pour la portion centreS commerciaux et bureaux (hors portefeuille).
Les centres commerciaux : Des espaces dédiés au commerce de détail, allant des centres locaux aux centres régionaux.
Parmi les acteurs majeurs au Québec et au Canada : IVANHOÉ CAMBRIDGE, CADILLAC FAIRVIEW (Fond TEACHERS (Régime de retraite des enseignants/enseignantes de l'Ontario) et OXFORD (dont les Galeries de la Capitale à Québec (Bâtiment principal (le "Mall") a été transigé en début de semaine à PRIMARIS REIT (fond d'investissement) actuellement propriété d'OMERS (Régime de retraite des travailleurs municipaux et de la fonction publique ontarienne), pour ne nommer que ceux là.
À noter que cette classe d'actifs semble offrir au investisseurs les plus belles opportunités de re-développement (et repositionnement d'actifs) en ce moment, on n'a qu'à penser à TRUDEL & DMA (Pierre MOFFET et son équipe) qui s'affairent en ce moment à re-dynamiser et densifier le secteur de Fleur de Lys (à Vanier) et Laurier Québec (à Sainte-Foy) pour en faire un milieu de vie unique dans la grande région de Québec, en injectant à terme du projet +/- 2500 unités multi-résidentielles, un hôtel et des commerces de premier niveau, tout en conservant une galerie marchande importante en opération pendant toute la durée des travaux, des projets à suivre...
Les locaux industriels : Utilisés pour la fabrication, l’entreposage et la distribution, ces espaces connaissent une forte évolution, particulièrement à Montréal et Québec. Des entreprises comme ROSEFELLOW (piloté par Sam TSOUMAS & Mike JAGER* (pas le chanteur des Rolling Stones 😎 ) se sont démarquées avec des projets d'envergure, misant sur la construction spéculative (basé sur le concept connu en immobilier "Build it and they will come") pour combler la demande croissante et les besoins modernes des entreprises de logistiques et de distribution.
*sur une note personnelle, un message pour tous les jeunes qui veut se lancer au niveau de l'immobilier commercial se doit de visualiser au moins 1 fois le vidéo de la présentation de Mike JAGER dans le cadre du Sommet Immobilier de Montréal de 2017, à l'époque où Mike travaillait pour le développeur et constructeur MONTONI à Montréal, cette présentation se voulait une présentation sur l'évolution de Montréal et de sa puissance au niveau économique. Cette présentation a de quoi donner le feu à tous jeunes professionnels qui lancent leur carrière dans cette industrie. Lien vers la vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=yHQlFelCnvE
L’immobilier mixte : Combinaison d’usages résidentiels et commerciaux.
Exemple : le Complexe Jules Dallaire à Sainte-Foy, un modèle pionnier de ce type à Québec. Maintenant tous les promoteurs visent à combiner les usages dans leurs projets afin de répondre à la demande des occupants résidentiels qui en fait un modèle "win-win" pour les résidents et les commerçants.
Tendances actuelles
Le marché de l’immobilier commercial évolue rapidement.
Trois grandes tendances se dessinent depuis la pandémie :
1. Télétravail et flexibilité : Baisse de la demande pour les bureaux traditionnels, montée des espaces de coworking.
2. E-commerce et immobilier logistique : L’essor du commerce en ligne redéfinit l’immobilier commercial, notamment avec une forte demande pour les entrepôts et centres de distribution.
3. Durabilité : Les pratiques écologiques, comme les immeubles certifiés LEED & WELL, sont de plus en plus prisées.
Investir dans l’immobilier commercial :
Opportunités et risques
Avantages : Revenus stables à long terme avec des baux commerciaux souvent plus longs que les baux résidentiels.
Risques : Fluctuations économiques, coûts d’entretien plus élevés et localisation stratégique.
En conclusion, l’immobilier commercial offre de nombreuses opportunités au Québec, mais aussi des défis. Montréal est un centre économique dynamique, mais des villes comme Québec et Trois-Rivières offrent également des perspectives intéressantes.
Pour réussir, il est essentiel de bien comprendre les tendances, les risques, et de porter attention à des facteurs clés comme l’emplacement et la durabilité.
Références / Articles :
GROUPE MACH / CANDEREL / BLACKSTONE - ARTICLE COMINAR : https://www.lesaffaires.com/sans-section/canderel-blackstone-et-groupe-mach-le-club-des-milliardaires-2/
DMA - LAURIER QUÉBEC : https://www.journaldequebec.com/2023/10/20/pour-le-developpeur-immobilier-pierre-moffet-le-secret-cest-de-savoir-compter
TRUDEL - FLEUR DE LYS : https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1987707/fleur-de-lys-trudel-construction-plan
ROSEFELLOW : https://www.rosefellow.com/fr/
IVANHOÉ CAMBRIDGE - Place Ville Marie : https://placevillemarie.com/fr
IVANHOÉ CAMBRIDGE - Québec : https://www.ivanhoecambridge.com/portefeuille/?_villes=quebec
CADILLAC FAIRVIEW : https://www.cadillacfairview.com/retail/properties/?province=quebec
OXFORD : https://www.oxfordproperties.com/fr-ca/lease-with-us#retail
PRIMARIS REIT : https://www.primarisreit.com/portfolio
