Jusqu’à présent, l’année 2019 a été marquée de plusieurs incertitudes par rapport à l’économie. D’un côté, les marchés boursiers atteignent de nouveaux records et de l’autre, les banques centrales sont hésitantes et décident de ne plus hausser les taux, voire même de les baisser. Afin de comprendre ce qu’il se passe dans l’économie et où on se situe dans le cycle, je prends ici le temps d’analyser différents indicateurs de marché. Cela pourra nous éclairer sur les mois et années à venir. On pourra également en tirer des conclusions pour le marché des immeubles à revenus. (À noter qu’il y a ici beaucoup d’indicateurs de l’économie des États-Unis; ceux-ci sont plus nombreux et souvent plus fiables en raison d’un plus grand historique. Également, les USA représentent 1/3 de l’économie mondial en termes de PIB, il va donc de soi que l’économie Canadienne y est fortement correlée.)
En début d’année, la BdC annonçait qu’une hausse de taux était peu probable pour 2019. Ce fut pareil pour la Banque Fédérale aux États-Unis. D’ailleurs, la « Fed » vient d’annoncer une baisse de taux pour cette semaine. Pour la politique monétaire, le taux d’intérêt est un outil primordial de l’intervention gouvernementale. (Personnellement, je crois que le gouvernement ne devrait pas intervenir dans l’économie car il est plus souvent la raison des problèmes que la solution. Malheureusement, le système monétaire actuel est bâti différemment… Mais ça, c’est pour une autre discussion!)
Donc, lorsque les banques centrales décident d’agir ainsi, c’est parce qu’elles craignent un ralentissement de l’économie. Pourquoi cette crainte? Analysons les courbes de rendements des différents bons gouvernementaux. On constate que lorsque celles-ci sont inversées (lorsque les rendements à court terme sont plus élevés que les rendements à long terme), les probabilités d’une récession sont très fortes. En fait, l'inversion des courbes représente un des meilleurs indicateurs économiques en fin de cycle.
Historiquement, l'inversion des courbes est un peu moins fiable pour le Canada, mais les probabilités restent très élevées et fortement significatives.
Le but étant simplement de comprendre l'état actuel de l'économie et ses perspectives, je n'entrerai pas dans les détails explicatifs des indicateurs, ni dans le raisonnement économique de ce qu'on constate.
Penchons-nous maintenant sur la production, c'est-à-dire, le secteur manufacturier. Un indicateur que je juge très important est le "Purchasing Manager's Index" (PMI) de l'Institute of Supply Management (ISM). Cet indicateur représente la santé du secteur manufacturier aux État-Unis en terme de croissance ou décroissance. Un questionnaire est envoyé mensuellement à plus de 500 entreprises dans 18 industries différentes et c'est à travers cette récolte de données que l'index est construit. On parle de contraction lorsque l'index est sous la barre de 50 et d'expansion lorsqu'il est au-dessus. Je l'ai superposé ici à l'indice boursier du S&P 500. Avec un écart d'environ 12 mois, il explique près 40% des mouvements. Ce pourcentage augmente fortement lorsqu'on cible certaines industries.
On constate que le PMI a atteint un sommet en 2018 et qu'il se situe présentement autour de 51.
Comme on se trouve au-dessus de la barre des 50, on peut dire que l'économie est encore en expansion, mais qu'elle a ralenti beaucoup depuis l'an dernier. Souvent, un sommet dans l'index indique une correction à venir sur les marchés. Un index similaire est également disponible pour le Canada, le "Ivey Purchasing Managers Index".
Comme pour les USA, on constate un sommet en 2018, suivi d'un ralentissement de la croissance.
Bref, il existe plusieurs autres indicateurs intéressants, mais je ne voulais pas non plus écrire une encyclopédie. Les indicateurs pris en exemples ici sont ce qu'on appelle des "Leading Indicators"; ils réagissent souvent avant que les effets ne soient apparents sur les marchés. Ce qu'il faut comprendre, c'est qu'il semblerait qu'on soit dans une fin de cycle, c'est-à-dire, qu'une récession (petite ou grande), pourrait être à l'horizon. (À juger de la façon dont le gouvernement intervient dans l'économie, gère le système monétaire et facilite l'expansion du crédit, je crois qu'on pourra éventuellement s'attendre à une crise bien plus grave que celle vécue en 2008... Mais on s'éloigne du sujet!)
Encore une fois, ce sont des "Leading Indicators", alors même s'ils indiquent un renversement de tendance, on peut croire que les corrections mettront encore un peu de temps avant de frapper l'économie. Il est pratiquement impossible de prévoir le moment exact d''une récession, mais plus elle approche, plus il y a de signes qui se manifestent. Selon moi, un horizon temporel allant jusqu'en 2021 au plus tard serait logique si on se fie aux indicateurs. En d'autres mots, je m'attends à une récession quelque part dans les prochains 24 mois.
Ça veut dire quoi pour les immeubles à revenus ?
Même si une économie n'est pas "en forme", ça ne veut pas dire que c'est nécessairement négatif pour le marché des immeubles à revenus. En fait, comme plusieurs d'entre vous l'ont probablement déjà constaté, lorsque les banques centrales cessent d'augmenter le taux directeur, on voit une baisse des taux hypothécaires. Voir le tableau (Source: Taux de qualification: Desjardins et First National)
Une baisse des taux hypothécaires a des effets positifs: Amélioration des valeurs économiques des immeubles; Meilleurs taux pour le financement et le re-financement d'immeubles (meilleurs rendements).
De plus, en période économique difficile, les taux d'inoccupation auront tendance à chuter. Les individus favorisent alors la location plutôt que l'acquisition, ce qui peut se traduire en de meilleurs revenus pour des détenteurs d'immeubles.
Un effet négatif à noter, si on prend la crise de 2008 en exemple, est une baisse potentielle des valeurs transactionnelles des immeubles.
En somme, un ralentissement économique peut offrir de très bonnes opportunités à long terme pour les investisseurs immobiliers, mais ce n'est pas l'idéal pour les gens qui visent le court terme.
Pour un acheteur, une contraction économique peut donc être le meilleur moment d'entrer sur le marché vu la baisse des valeurs transactionnelles et les taux hypothécaires très bas.
Pour un vendeur, le meilleur moment vient juste avant la contraction; les prix ont atteint un sommet et les taux hypothécaires s'améliorent déjà, ce qui aide le financement de la demande.
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