Voici comment établir la valeur des loyers dans le secteur industriel
L’évaluation des loyers dans le secteur industriel nécessite une approche distincte, car les besoins et les spécificités diffèrent grandement des autres segments immobiliers. Pour attirer les bons locataires tout en maximisant la rentabilité, il est essentiel de comprendre les principaux facteurs influençant la valeur locative.
1. Localisation et accessibilité
La localisation est un élément déterminant dans l’évaluation des loyers industriels. Les entreprises recherchent souvent des entrepôts ou des sites de production près des grands axes routiers, des ports ou des zones économiques stratégiques. Par exemple, dans la région de Québec, la proximité des autoroutes et des zones portuaires peut justifier une prime de loyer pour les biens industriels.
Certaines entreprises de transport vont jusqu’à analyser des critères précis, comme le nombre de freinages effectués par leur flotte (pour optimiser l’entretien des camions), la fréquence des virages à droite (pour réduire le temps de transit) ou encore la rapidité d’accès aux voies rapides (pour économiser du carburant). Ces détails démontrent à quel point l’accessibilité peut avoir un impact direct sur les coûts d’exploitation.
2. Superficie et conception des espaces
La taille et la configuration des espaces industriels influencent également leur valeur locative. Les installations adaptées à la logistique, la hauteur libre pour le stockage, les aires de chargement (intérieures et extérieures, un avantage rare), ainsi que le type de structure (entrepôt, usine, centre de distribution) sont des critères essentiels pour les locataires.
Avant la pandémie, le marché locatif de Québec offrait peu d’espaces de qualité ou de constructions neuves, ce qui exerçait une pression à la hausse sur les loyers. Depuis 2022, certains propriétaires modernisent leurs espaces pour rivaliser avec les produits neufs, en ajoutant des caractéristiques comme l’éclairage LED, des quais de chargement modernes, des portes de grande dimension et des cours optimisées pour les grandes entreprises de distribution.
3. Conditions et types de baux
Dans le secteur industriel, les baux « nets » ou « triple net » sont fréquents. Ce type de bail, où le locataire prend en charge les taxes, l’assurance et l’entretien, en plus du loyer, est souvent apprécié des investisseurs car il réduit les coûts d’exploitation pour le propriétaire tout en garantissant des revenus locatifs stables.
La durée des baux joue aussi un rôle clé. Les propriétaires de projets neufs préfèrent souvent des baux à long terme (10 ans ou plus) pour rassurer investisseurs et banques, tandis que ceux ayant des bâtiments existants privilégient des baux plus courts (3 à 5 ans) pour s’ajuster au marché en fin de bail.
4. Demande et offre du marché
La forte croissance de la demande pour des locaux industriels, stimulée par l’essor du commerce électronique et des centres de distribution « last-mile », a contribué à l’augmentation des loyers.
Dans un contexte où l’offre est limitée, les loyers montent, surtout pour des espaces rares, comme ceux équipés pour le « cross-dock » avec une grande cour pour stationner des remorques. Analyser les taux d’inoccupation, les tendances d’expansion des entreprises et les nouveaux développements est essentiel pour positionner ses loyers de manière optimale.
5. Impact de l’évolution des coûts de construction
Au cours des cinq dernières années, les coûts de construction ont considérablement augmenté en raison de la hausse des prix des matériaux (acier, béton, bois) et de la main-d’œuvre. Ces hausses ont poussé les promoteurs à répercuter ces coûts dans les loyers.
Dans la région de Québec, les loyers industriels ont été ajustés pour couvrir ces coûts accrus et rendre possibles les nouvelles constructions et rénovations nécessaires. Les propriétaires doivent ainsi optimiser l’utilisation des espaces existants ou se concentrer sur des projets offrant un retour sur investissement rapide.
6. Analyse du marché industriel : Québec et Lévis
Valeur des terrains
• Québec (Rive-Nord) : Les terrains industriels se vendent actuellement entre 25 $ et 35 $/pi² selon leur emplacement, leur visibilité, leur accessibilité et la qualité du sol. En 2019, ils valaient moins de 10 $/pi², soit une augmentation de plus de 150 % en quelques années.
• Lévis (Rive-Sud) : Les prix oscillent entre 10 $ et 16 $/pi². Il y a moins de 10 ans, ils coûtaient autour de 7 $/pi², une hausse de 128 %.
Coûts de construction
Construire des espaces modernes répondant aux exigences des locataires AAA coûte aujourd’hui entre 125 $ et 175 $/pi² (hors terrain), contre moins de 100 $/pi² il y a cinq ans.
Besoins des occupants
Historiquement, les occupants industriels de Québec cherchaient des espaces d’environ 15 000 pi² mais faisaient face à une pénurie d’options adaptées. Depuis 2020, les grands formats permettent de regrouper leurs opérations, libérant ainsi des espaces plus petits pour les entreprises en croissance.
Perspectives d’avenir
Avec un taux de disponibilité stable à 3,8 % et un loyer moyen demandé de 14,79 $/pi² net, plusieurs propriétaires de terrains industriels envisagent de lancer de nouveaux projets.
Conclusion
L’évaluation des loyers industriels repose sur une analyse détaillée de la localisation, de la configuration des espaces, des conditions de bail, de la demande du marché et des coûts de construction. Ces éléments permettent aux propriétaires et investisseurs de maximiser leur rentabilité tout en s’adaptant aux réalités d’un secteur en pleine évolution.
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